荣万家斥10.7亿元“以物抵债” 陷债务转嫁困局

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　　开头：中国房地产报

　　中房报记者 梁笑梅

　　这次来往来暴泄漏公司治理隐患。

　　6月18日，荣万家糊口服务股份有限公司（02146.HK，以下简称“荣万家”）一纸公告败露，拟以10.7亿元收购关系公司荣盛发展旗下1.2万个泊车位、5479套保藏间及112套住宅交易财富，以抵销后者永恒拖欠的应收款项。这场看似“双赢”的关系来往，却因财富质地、变现难度及潜在利益运送嫌疑激励市集质疑。

　　同策究诘院联席院长宋红卫直指中枢：“这试验是抵债逻辑，但荣万家收回的不是现款流，而是需二次变现的‘硬骨头’。”一位资深物业分析师则警告，这些散播于古板级城市的财富，按市价估值却无扣头，试验处置价值或大打扣头。6月19日，一位接近荣万家的东谈主士告诉中国房地产报记者：“荣万家买地产财富，即是变相输血母公司。”

　　这已是荣万家两年内经验的第二次“以物抵债”。2023年11月，其曾以5.68亿元接办荣盛发展通常财富包，但纵脱2024年仅变现922万元，部分物业更因查封沦为“坏账”。当房企化债压力传导至物业平台，这场“左手倒右手”的来往，既触及财务报表的优化处理，也埋下了流动性风险的隐患。

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　　抵债逻辑下的财务困局

　　坏账压力与市值治理

　　“荣万家必须治理历史应收款问题，不然坏账计提会径直冲击股价。”宋红卫的解读揭示了这次来往的紧要动因。纵脱2024年底，荣盛发展对荣万家的欠款达12.62亿元，其中，约4.26亿元、4.11亿元和4.25亿元，已别离于2022年、2023年、2024年底之前到期。若永恒挂账，不仅影响财报理会，更可能激励成本市集对物业公司寂然性的质疑。

　　事实上，物业公司的应收账款问题并非个案。连年来，跟着房企流动性危急推广，多家物企际遇关系公司拖欠服务费的情况。举例，恒大物业此前因中国恒大债务背信，导致部分应收款无法收回；中骏商管曾经因中骏集团资金链垂危，被动接受财富抵债。荣万家的处境通常，但其稀奇性在于，关系公司荣盛发展的债务压力仍在加重——2024年总欠债达1403.2亿元，短期偿债缺口纷乱。

　　关系词，抵债财富的质地令东谈主忧心。“这批财富围聚于河北、安徽等三四线城市，车位、保藏间本就流动性差，交易地产在古板级城市更是‘烫手山芋’”。上述资深物业分析师指出，”更重要的是，估值未参考市集试验成交扣头——住宅拍卖平均7折，交易财富扣头更大，但荣万家却按‘市价’全额赔偿。”

　　荣万家在公告中强调已组建销售团队，但前车之鉴贬抑乐不雅：2023年抵债财富仅变现不及千万元，且部分因查封无法处置。宋红卫坦言：“财富变现周期长、折价高，最终能回收几许现款依然未知数。”

　　从财务角度看，这次来往虽能暂时“好意思化”应收账款数据，但存货界限将再度激增。2023年，荣万家存货界限因抵债同比暴涨516%至3.39亿元，若加上本次10.7亿元财富，其财富欠债表将愈加“千里重”。一位不肯具名的审计东谈主士暗意：“存货高企可能导致流动性风险。”

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　　关系来往争议

　　向关系公司输血或成包袱

　　“物业公司收购地产财富，试验是变相资金运送。”接近荣万家的东谈主士片言只字行业潜法例。荣万家对关系公司的依赖依旧不小。字据荣万家2024年的财报数据，其来自荣盛发展形貌标在管建筑面积占比为93.4%‌，来自荣盛集团栽种的物业的营业收入约13.65亿元，占比达97.9%。当母公司深陷债务泥潭（总欠债1403亿元），物业平台成为化债器具。

　　资深物业分析师再次算了一笔账：“荣盛发展以市价评估财富抵债，却未予以子公司扣头，若按市集试验处置价推敲，荣万家可能需承担隐性损失。”彰着，荣万家存货界限已因2023年抵债激增516%，流动性风险加重。

　　市集更担忧的是，此类操作或酿成恶性轮回。荣盛发展2024年耗费84亿元，短期欠债272亿元，货币资金为28亿元，已往或连接向物业平台转嫁压力。宋红卫警示：“若母公司捏续‘以物抵债’，荣万家将沦为财富处置公司，偏离轻财富运营试验。”

　　这次来往来暴泄漏公司治理隐患。字据公告，反璧物业的估值由“中国寂然估值师”领受市集法治服，但未败露具体机构称呼。而2023年抵债财富中，部分物业在交割后不久即被查封，泄漏尽调间隙。

　　两次“以物抵债”，荣万家看似治理了账面应收款，却背上了更千里重的财富包袱。当物业公司的寂然性被关系公司债务侵蚀，荣万家的故事大要仅仅行业困局的缩影。

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就业剪辑：杨红卜